Une fois le statut LMNP identifié, une question concrète se pose pour tout propriétaire qui loue en Corse : faut-il opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel ? Le choix n’est pas anodin et peut avoir un impact important sur le montant d’impôt réellement payé.
Le régime micro-BIC, la simplicité avant tout
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes locatives déclarées, censé représenter l’ensemble de vos charges. Vous n’avez pas besoin de justifier vos dépenses au détail : seul le montant des recettes compte. C’est un régime simple à gérer, adapté aux propriétaires dont les charges réelles restent modestes par rapport aux loyers perçus.
Le régime réel, pour les charges plus importantes
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, et amortissement du bien et du mobilier). Il demande une comptabilité plus rigoureuse, généralement tenue avec l’aide d’un expert-comptable, mais peut réduire fortement, voire annuler, l’imposition sur plusieurs années lorsque les charges et l’amortissement sont élevés par rapport aux recettes.
Comment orienter son choix
Le bon choix dépend essentiellement du rapport entre vos recettes locatives et vos charges réelles. Un bien récent avec peu de travaux et de faibles charges s’accommode souvent bien du micro-BIC. Un bien ayant nécessité un investissement important, des travaux réguliers, ou financé par emprunt, tire généralement davantage avantage du régime réel grâce à l’amortissement et à la déduction des intérêts.
Un choix qui s’anticipe, pas qui se décide dans l’urgence
Changer de régime n’est pas toujours possible du jour au lendemain, et certaines options s’exercent pour une durée minimale. Il est donc préférable d’évaluer la situation avec un expert-comptable avant même de commencer à louer, ou au moment de la première déclaration, plutôt que d’attendre d’avoir constaté un montant d’impôt qui ne correspond pas à vos attentes.
Les éléments à rassembler avant de trancher
- Le montant prévisionnel des recettes locatives annuelles
- Le détail des charges réelles liées au bien (entretien, assurance, emprunt)
- La valeur du bien et du mobilier, pour estimer l’amortissement possible
- Votre capacité à tenir ou faire tenir une comptabilité conforme au régime réel
Pour connaître les charges qui peuvent être déduites en régime réel, voir notre article sur les charges déductibles en LMNP.
Avant de vous lancer, lisez aussi nos conseils pour bien choisir sa conciergerie Airbnb en Corse et comparer sereinement les prestataires.